Gubernur HochulUsulan untuk menciptakan 800.000 unit perumahan baru selama 10 tahun secara nasional dengan melakukan zonasi ulang lingkungan perumahan keluarga tunggal ditolak mentah-mentah oleh pemerintah. Badan legislatif bulan lalu dengan alasan yang bagus. Proposal tersebut mencerminkan tidak adanya pemahaman tentang apa yang akan dilakukan atau bagaimana hal tersebut dapat dicapai dengan persetujuan warga.
Penzonaan ulang kawasan yang dihuni satu keluarga tidak akan terlihat keterlaluan jika dilakukan dengan benar. Itu tidak pernah terjadi. Hal ini berlaku di pinggiran kota dan pinggiran kota. Siapa pun akan menentangnya jika mereka dapat melihat apa yang dibangun di lingkungan keluarga tunggal di seluruh kota sebelum dikategorikan. Bahan yang berlebihan, jelek, murahan, skala yang berlebihan dan bertentangan dengan segala sesuatu di lingkungan sekitar, termasuk desain.
Jika pengendalian desain disertakan, masalah parkir dapat diantisipasi, dan kepadatan lebih dari dua keluarga dibatasi di sudut-sudut, banyak warga yang mungkin bersedia menerima perubahan tersebut. Tentu saja, beberapa orang tidak akan pernah menerima perubahan apa pun, tetapi hal ini jarang terjadi. Lawan yang berlabel NIMBY seringkali MUNGKIN jika kekhawatiran mereka diatasi.
Pengendalian desain sudah dimasukkan dalam banyak subdivisi swasta baru yang menjamin penghuninya bahwa tidak akan ada pembangunan yang asing dengan skala dan desain dominan yang ada. Jika hal ini merupakan bagian dari usulan upzoning untuk beberapa lingkungan, kita mungkin akan mengharapkan lebih sedikit tentangan dan bahkan akan ada kesepakatan.
Lihatlah pembatasan-pembatasan yang berlaku di lingkungan-lingkungan penting yang meyakinkan para tetangga bahwa karakteristik komunitas mereka tidak akan dirusak ketika terjadi perubahan. Namun, saat ini, karena kesalahpahaman bahwa ketinggian berarti kepadatan, menara yang terlalu tinggi diperbolehkan berada di kawasan bersejarah, sehingga merusak karakter lingkungan tersebut. Hal ini membuat argumen mengenai pengendalian desain menjadi problematis, namun bukannya tidak mungkin.
Penghuni keluarga tunggal menyadari perubahan dramatis ini. Meskipun mereka mungkin tidak mengetahui bahwa tinggi dan kepadatan bukanlah hal yang sama, mereka berasumsi bahwa ketinggian baru akan mempercepat kenaikan nilai properti, pajak, sewa, dan harga jual. Mereka takut diusir. Mereka benar dalam ketakutan itu.
Di setiap lingkungan perkotaan yang dizonasi ulang, dimulai di bawah pemerintahan Bloomberg, lingkungan yang dizonasi ulang menjadi lebih putih, lebih mahal, dan kehilangan terlalu banyak unit masyarakat berpendapatan rendah. Unit-unit baru yang disebut terjangkau tidak pernah semurah unit-unit yang sudah dibongkar. Semua pejabat mengetahui hal ini, namun retorika zonasi begitu efektif hingga realitasnya hilang.
Dewan Real Estat New York bekerja keras untuk menjaga agar realisasi ini tidak diketahui publik. Dalam prosesnya, kota ini kehilangan ribuan unit yang distabilkan dengan harga sewa yang dirobohkan atau ditingkatkan di lingkungan yang zonasinya ditingkatkan. Sumbangan dari kampanye politik memperkuat pesan ini.
Melakukan zonasi ulang terhadap lingkungan tinggal satu keluarga akan sangat membantu, jika dilakukan dengan benar, namun hal ini tidak akan menyelesaikan krisis perumahan selama tuan tanah diizinkan untuk menggunakan unit-unit yang kosong sebagai senjata untuk mendorong perubahan legislatif di Albany atau untuk memaksakan peningkatan zonasi di lingkungan perkotaan. Bahkan kota ini mengemas apartemen-apartemen kosong dengan harga sewa yang stabil yang dapat direnovasi dan digunakan kembali.
Di seluruh negeri, mulai dari Blue Hill, Maine, New Orleans, hingga San Francisco, kota-kota kecil dan besar kehilangan potensi unit berpenghasilan rendah karena persewaan jangka pendek. Tidak terkecuali kota ini. Dan unit-unit juga hilang dan sebagian besar disebabkan oleh perusahaan ekuitas swasta yang membeli sebagian besar lingkungan, menaikkan harga sewa dan mengabaikan pemeliharaan. Lingkungan keluarga tunggal mengkhawatirkan hal itu karena alasan yang baik. Ketakutan mereka dapat diatasi jika pembatasan yang tepat diterapkan, namun pengembang dan Wall Street akan memastikan hal tersebut tidak terjadi.
Komunitas dan kota di seluruh negeri lebih beruntung mendapatkan persetujuan untuk unit sekunder di lingkungan keluarga tunggal. Hal ini dapat melipatgandakan jumlah unit di lingkungan keluarga tunggal mana pun. Unit tambahan untuk beberapa pemilik rumah dapat berupa bantuan keuangan yang diperlukan untuk tinggal di rumah mereka. Mengalihfungsikan garasi, membagi rumah besar, atau menambah ADU (Accessory Dwelling Unit) murah di halaman belakang bisa dilakukan tanpa mengganggu ekologi masyarakat.
Studi Zillow baru-baru ini melaporkan bahwa 70% penduduk di 29 wilayah metro bersedia menerima perubahan zonasi yang mengizinkan ADU. Tantangan terberatnya adalah persoalan parkir. Solusi kreatif diperlukan di sini. Ini mungkin alasan terbesar penolakan masyarakat. Akses terhadap angkutan massal sering kali kurang di lingkungan ini.
Jadi, alih-alih menerima dampak terburuk dari zonasi lingkungan yang anti-keluarga tunggal dan melabeli semua penentangnya sebagai NIMBY, inilah saatnya untuk melihat secara serius bagaimana mengubah cukup banyak penentang tersebut menjadi pendukung.
Gratz adalah penulis buku tentang kota dan mantan anggota Komisi Pelestarian Bangunan Terkenal.
